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Préstamo Hipotecario

Un préstamo hipotecario es un producto financiero en el que una parte, denominada prestatario, recibe una cantidad de dinero de otra parte, denominada prestamista, para que la dedique a la adquisición de una vivienda. La parte que recibe el dinero adquiere el compromiso de devolverlo en un plazo determinado. Además, se fijarán unos intereses adicionales que recibirá la parte prestamista en compensación por el préstamo.

En este tipo de préstamos el interés a devolver suele ser de los más bajos del mercado ya que existe un bien (el inmueble adquirido) que sirve de garantía del préstamo y que en caso de impago puede ser reclamado por la parte prestamista para saldar la deuda, cosa que no ocurre normalmente con otro tipo de préstamos.

Principales características

Como se ha dicho antes, un préstamo hipotecario siempre tiene que estar dedicado a la adquisición de una vivienda. Por tanto, suelen ser de un importe elevado (debido al valor de los inmuebles) y normalmente también tienen un plazo de devolución largo (para facilitar el pago mensual de la cantidad adeudada).

El préstamo hipotecario es, por tanto, un serio compromiso que ligará a las dos partes durante mucho tiempo. Es  por tanto importante que ambas partes se aseguren de la solvencia y/o fiabilidad de la otra.

Dentro de los préstamos hipotecarios también existen diferencias si se trata de un préstamo para vivienda habitual (primera vivienda), segunda vivienda u otro tipo de inmueble. Siempre las mejores condiciones se obtendrán para el primer tipo ya que es el que se presupone más importante para la parte que recibe el dinero.

Factores clave

Dada su importancia en la vida de la sociedad, una hipoteca es un tipo especial de préstamo que está legislado y formalizado mediante contrato -que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros-.

Toda hipoteca tiene que tener siempre 3 parámetros clave:

  • Capital: Importe prestado (normalmente por la entidad crediticia). El capital prestado suele ser como máximo el 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado. De esta forma, la entidad bancaria suele garantizarse la recuperación de su inversión en caso de impagos. A veces es posible obtener un mayor porcentaje, aunque depende del momento económico y siempre como contraprestación se tiene que pagar un mayor tipo de interés (debido a que el riesgo asumido por la entidad también es mayor).
  • Plazo: Tiempo que se acuerda para la devolución total del préstamo. La devolución suele realizarse mediante pagos periódicos (generalmente de carácter mensual), en los que se incluye parte del capital adeudado y parte de los intereses acumulados.
  • Tipo de interés: El dinero extra que se devolverá a la entidad que presta el dinero. Normalmente existen varias tipologías:
    • Tipo de interés fijo: Es un tipo que se fija al inicio del préstamo y se mantiene igual en toda la vida del mismo.
    • Tipo de interés variable: Es un tipo que es revisado periódicamente (normalmente de forma anual) durante la vida del préstamo. Generalmente se emplea algún índice económico (euribor, Libor o el IRPH) que va fluctuando en función de la situación macroeconómica.
    • Tipo de interés mixto: Es un tipo que mezcla los dos anteriores. Normalmente se establece un tipo fijo durante un tiempo (al principio del préstamo) y transcurrido este, se comienza con las revisiones.

Para el cálculo de las mensualidades de las hipotecas, aunque hay varios métodos de funcionamiento, normalmente se usa el llamado método francés. Este modelo se caracteriza porque en él al principio del préstamo se paga una gran cantidad de intereses frente a un bajo importe de capital adeudado. Luego, progresivamente se van ajusutando estas cantidades hasta que al final del préstamo prácticamente solo se paga capital. Se realiza de esta forma porque así las entidades se garantizan cobrar la mayor parte de los intereses del préstamo en los primeros años del mismo, de forma que ante una eventual cancelación total de este (por una posible venta), la entidad ya ha obtenido una buena parte de sus beneficios.

Hay que tener en cuenta que si el tipo de interés es variable será necesario revisar los cálculos cada vez que se revise el valor del interés del préstamo.

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