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Novación de Hipotecas

La novación de hipotecas es una operación en la que se modifica las condiciones de una hipoteca a petición de los titulares. Logicamente, al cambiar la hipoteca también pueden cambiar todo lo relativo a la misma: tipos de interés, plazo, importe e incluso los titulares.

La novación suele realizarse en casos de que los titulares no estén conformes con las condiciones de su préstamo hiptocecario, bien porque el mercado ofrece en el momento del cambio mejores condiones o bien por algún tema de índole legal (separación de conyuges, ...). Los gastos derivados del cambio suelen ser bajos, en algunos casos no hace falta ni cambiar la escritura. Puede haber casos en los que sí haga falta cambiar la escritura, por ejemplo si cambia el tipo de interés, o cambian aspectos de referencia de la hipoteca. En cualquier caso, todo depende de la modificación que se decida efectuar.

En principio, la novación no requiere de costes de escritura pública, ya que suele solventarse con un contrato privado entre los titulares y la entidad bancaria. Así ocurriría en supuestos de reducción del interés fijo o del diferencial del variable. Por estos motivos, la novación suele ser la opción más recomendable porque no es necesario el pago de comisiones de apertura ni cancelación.

Algunas entidades pueden llegar a obligar a suscribir escritura pública, para garantizar una mayor seguridad jurídica. Por ejemplo, en aquellos casos en los que el usuario se decanta por modificar la condición de su hipoteca, y sustituir el interés fijo contratado por otro variable o viceversa. En esa opción, la escritura de novación será obligatoria. Los gastos dependerán de la comunidad autónoma en que se tramite, aunque por lo general notaría, registro y gestoría suelen rondar entre los 200 y 350 euros. Ese precio se correspondería con los gastos derivados del acta firmado ante notario en el que se ponen de manifiesto las nuevas condiciones pactadas entre ambas partes. Dicho contrato ha de llegar con posterioridad al Registro de la Propiedad.

En el supuesto de que la modificación pactada consista en la ampliación del importe de la hipoteca, llevará consigo mayores gastos, puesto que es la única opción de novación que no está exenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, tributo cuya cuantía depende de las comunidades autónomas con competencias en la materia.

Este método ha comenzado a tener auge con la crisis financiera, donde los bancos han endurecido sus políticas de concesión de hipotecas. Como resultado, todo cliente que no está contento con su hipoteca, y se plantee realizar una novación para refinanciar su hipoteca, está en todo su derecho de hacerlo para negociar unas mejores condiciones con su entidad financiera.

La razón esgrimida por bancos y cajas de ahorro para imponer escrituras públicas en casos de novación reside en que sin ella, se incrementan las dificultades para realizar embargos de vivienda en los casos en los que el usuario del préstamo no paga. La realidad es que es una opción de seguridad, puesto que la legislación vigente explica que las entidades financieras no están obligadas a realizar una novación.

 

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